1. はじめに
古島団地は、戦前、県民に返せなくなった郵便貯金を原資として県内の53市町村から寄附金を出し合い設立した「財団法人郵便貯金住宅等事業協会（以下、郵住協）」が、県民の福祉向上と住宅難の解消に寄与するものとして、1972年に386戸が完成しました。沖縄県の役割としては、同協会が解散するまでは指導監督官庁としての指導監督を行っており、また、同協会の要請により専務理事などとして職員を派遣しておりました。各自治体は、理事長および理事として協会の運営に参画をしていました。郵住協は、各団地が老朽化し、自力での再開発は難しいとの判断から、2005年に民間のバークレー・リアルティー沖縄リミテッド（座安正社長、以下バークレー社）に、居住棟や医療・福祉施設を備えた再開発ビルの建設を行い、①2008年度からの建て替え、②建て替え施設への団地住人の優先入居、③それまでに安全な管理を行うこと、などをしるした協定書を交わした上で売却・譲渡されました。しかしながら、この協定を反故にして、バークレー社は、住民を追い出し、土地を第３者に売却しようとしている動きがあり、古島団地自治会が、この約束違反をどうしていいのか、2008年１月に、当時の崎山嗣幸那覇市議に相談を行い、郵住協が解散時点で理事をしていた那覇市長に対して、法的問題や道義的問題を２月議会で取り上げたことから、那覇市職労も問題に関わることになりました。
2. 主な経過（時系列）
1969年 財団法人郵便貯金住宅等事業協会（郵住協）設立
1972年 古島団地建設、入居開始
2005年１月 古島・松川・末吉団地（郵住協３団地）譲渡優先企業がバークレー社に決まる
2008年１月 古島団地自治会が、崎山嗣幸那覇市議（当時）に再開発問題を相談
2008年３月 バークレー社、８回に分けて住民説明会、再開発が難しいこと、住民の転居を要請
2008年５月 古島団地自治会住民大会を開催し、住民居住権を守る運動を開始
2009年２月 金高望氏が顧問弁護士に就任、住民の居住権を守る態勢が整う
2009年８月 那覇市職労および関係者で「古島団地の再開発を考える会」設立
2010年６月 バークレー社が、建物の老朽化などを理由に古島団地の１号棟の住民８世帯に部屋の明け渡しを求めた訴訟を起こす
2012年３月 一審判決（朽廃で契約消滅、バークレー社の違法性から慰謝料●●万円が認められる）
2013年３月 控訴審判決（朽廃ではないので立ち退き料●●万円の支払いを命じる）
2014年４月 古島団地住民とバークレー社、和解成立（バークレー社の謝罪と解決金●●万円）
3. 郵住協の設立について
旧財団法人郵便貯金住宅等事業協会は、戦前の郵便貯金払い戻し問題解決の一環として、県内の53市町村から寄附を受け、1969年（昭和44年）に設立された公益法人であり、その目的は、戦前の郵便貯金預金者の福祉向上と沖縄の住宅難の解消に寄与するものとしていました。
住宅事情が最も厳しかった那覇市において、同協会の３団地（古島・末吉・松川団地）が計画され、古島団地は1972年（昭和47年）に386戸が完成し、入居が開始されました。
沖縄県の役割としては、同協会が解散するまでは指導監督官庁としての指導監督を行っており、また、評議員への就任や同協会の要請により専務理事などとして県職員を派遣していました。
その県から派遣された事務局長のもと、郵住協の解散と３団地のバークレー社への売却が行われました。解散時点での理事長は、当時の沖縄市長、那覇市長は、理事の一人でした。
4. 郵住協３団地の売却に至る経過（2005年）
郵住協は、那覇市内の３団地（759戸、約2,000人が入居）を管理・運営していましたが、築32年以上でコンクリートや鉄筋がかなり劣化し、老朽化が進み、改築が必要となっていました。
しかし、年間１億2,000万円前後に上る修繕費や元利償還負担が経営を圧迫し、郵住協としての再開発が難しく、県や那覇市へ事業譲渡の調整もうまくいかず、最終的に2005年（平成17年）２月の理事会で郵住協の解散を決定し、事業譲渡民間企業の選定を行いました。
３月解散へ向けて民間による再開発を検討していた郵住協と民活事業選定委員会（会長・当山尚幸弁護士）は再開発の優先交渉企業としてバークレー社を選定しました。
当時の資料によると、バークレー社の買い取り金額は21億8,100万円（建て壊し費用は、再開発費用として差し引き）、職員６人は郵住協が退職金を支払い、同社が継続雇用する。古島、松川、末吉の３団地住民760世帯については建て替えまでは家賃を据え置き、工事期間中は別住居に移転、再入居させることとしています。
バークレー社は、当時、浦添市の米総領事館近くで、「バークレーコート」という大型ショッピングセンターの運営と、米軍工兵隊跡地で再開発を手がけていました。同社のプランによると古島、松川、末吉の３団地を2007年３月から１年ごとに建て替え工事を始め、660戸程度を新築。うち松川は生活支援施設などを備えた高齢者向けケア付賃貸住宅にする予定で、古島団地については、医療施設と住居施設の複合計画をしていました。工期はおよそ１年半で総工費は郵住協への譲渡金を含め約93億円を見込んでいました。
2005年３月に郵住協は、バークレー社に事業・資産譲渡を行った上で解散し、その後は当該事業者が管理運営し現在に至っています。郵住協は、売却費を15億8,000万円の債務の返済と、従業員の退職金など清算事業に当て、余剰金５億円を沖縄県に寄付しました。県民の財産である郵政団地を、県から派遣された専務理事のもと、再開発を条件に、再開発費13億円以上を値引きされました。
5. 古島団地自治会とバークレー社、県・市の対応
旧郵政団地（古島団地、末吉団地、松川団地）は、2005年郵住協からバークレー社に、①2008年度からの建て替え、②建て替え施設への団地住人の優先入居、③それまでに安全な管理を行うこと、の３点を協定書で交わした上で売却されました。バークレー社は、協定書に書かれている期間（2008年）がすぎても、建て替え時期や具体的な再開発計画を示さないまま、古島団地に住んでいる住民に、団地からの退去を促していることから、自治会は危機意識を持ち、「高齢者も多く、再開発の見通しがたたない中で退去を迫るやり方は不誠実。部屋の修繕を頼んでもバークレー社は動いてくれない」と、崎山嗣幸那覇市議（当時）に相談をしました。崎山那覇市議は２月議会で取り上げ、バークレー社が譲渡時に郵住協と交わした協定に、建物の適切な維持管理や補修、再開発事業については那覇市、沖縄県、バークレー社、自治会で推進協議会を結成し推進するとの記述があることを根拠に、「会社側は協定をしっかりと履行するべきで、県や市も厳しく指導する義務がある」と、那覇市都市計画部への要請や那覇市議会での市長の責任を追及し、那覇市の対応を約束させました。那覇市職労も、崎山市議と連携し、資料作りや住民との対話を行い、問題点の整理などを行いました。
那覇市議会での質問により、那覇市は都市計画課が窓口として対応を開始しました。その指導があった結果、バークレー社は、2008年３月29日、30日の両日、８回に分けて住民説明会を開催し、①危険な団地であり、今年中に出て行ってもらいたい、②建て替えは行わないことを明確にし、また、③住民が出て行ったあとに団地を取り壊し再開発業者に転売することを示唆しました。
この説明会は、那覇市からの指導も反故にする内容でした。自治会には、「わじわじーする」「ここに最後まで住みたいのに」など、怒りの声や不安の声が多く寄せられました。
自治会では、ここに住み続けるために必要なことをみんなで相談し、今後も多くの住民に自治会の考え方を伝えていくことを確認し、2008年５月に「ここに住み続ける住民大会」を行い、団結して対応することが確認されました。市職労も住民大会の運営協力を行いました。
2008年６月に県議選挙があり、県議に当選した崎山さんが県当局を議会で追及することにより、県議会土木委員会の各議員も関心を持ち始めました。古島団地自治会は、那覇市や沖縄県に斡旋を陳情し、那覇市は、バークレー社と入居者がしっかり話し合いすることを約束するとともに、自治会の不安解消、問題整理に努力すると答えました。沖縄県は、民・民の問題として県の関わりに消極的でしたが、県議会土木委員会での追及などにより、協定書に基づいた県・市・バークレー社・自治会の四者による推進協議会を行うことになりました。その間、バークレー社による住民への露骨な追い出し画策がありました。
6. 金高弁護士が顧問弁護士就任、考える会の設立
2009年２月に那覇市職労の下地敏男委員長（当時）が、那覇市職労の顧問弁護士をしていた金高弁護士を、古島団地自治会の顧問弁護士にすることの調整を行い、金高弁護士が自治会の顧問弁護士に就任しました。金高弁護士が着任してからは、バークレー社からの住民に対する露骨な嫌がらせ的な働きかけがなくなりました。
また、金高弁護士が講師になり、那覇市職労と自治会が共催して、講演学習会の取り組みを行いました。その中で金高弁護士は、「住民には、借家法により住み続ける権利があり、バークレー社は、住民が住み続けることができるための義務があり、団地が第三者に売却されても、住民の住み続ける権利はなくならない」との権利の話をしました。そして、団地の再開発には、郵住協が解散した以上、県や那覇市に対して政治的追及をしながら、対処した方がよいとのことでした。バークレー社の理不尽なことが許されていいはずがありません。
古島団地自治会を支援し、古島団地の問題を住民の立場でどう解決するのか一緒に考えていく「古島団地の再開発を考える会」を、支援する議員の皆様と元古島団地の住人、支援する労働者で設立、「住民のここに最後まで住み続けたい」との思いを実現するために、みんなで相談し、住民の意向を大切にしながら、団結して対応していくとともに、県民の財産が正しく活用されることを訴えました。
7. バークレー社の明け渡し裁判の争点と和解までの経過
県議会での追及などにより、県当局・那覇市当局・バークレー社・古島団地自治会の四者による推進協議会が設置され、建て替え協議が始まりましたが、議論は平行線のまま進みました。
そうした状況の中、バークレー社は、住民の居住権を無視し、2010年６月２日付で、古島団地１号棟の現在の居住者９人全員を相手に、建物の明け渡しを求める訴訟を那覇地裁に起こしました。裁判は、建て替えることが前提ではなく、協定書を反故にしてバークレー社が、住民を追い出すために、「明け渡し裁判」を起こしたもので、住民側は、バークレー社の違法行為に慰謝料を求める反訴で対抗しました。今回の明渡し裁判や強制退去の事態が予測されるのは、県が売却時点での監督官庁としての指導が不十分であったことに起因しています。
バークレー社は訴状で、1972年に建てられた同団地は2009年の専門家による調査結果で「老朽化が進行」「中程度の地震で倒壊の危険」「速やかな建て替えが望ましい」などとされ、住居には不適切な建物と指摘し、「建物の賃貸借契約は建物が朽廃した場合には当然終了する」とし、建物の明け渡し請求権を有すると主張しました。
古島団地自治会は、金高（顧問弁護士）さんと相談をしながら、「再開発を明言したにもかかわらず、具体案を示さないまま、居住権のある住民に対し明け渡しを一方的に要求し、法人としての社会的責任を放棄している。約束通りの再開発事業を求めていく」ことを確認しました。
金高弁護士は、地方裁判所の判決が、住民に不利な不当判決が出るようなら、当然、上級裁判所に判断を求める裁判を起こし、最高裁判所までたたかうと明言しています。住民にとっては、心強いと思います。「こんな弱い者いじめを、許してはいけない」法律は、弱者の人権を守るためにあると思い、「考える会」としても、裁判闘争は、10年間は続くという心づもりで、裁判支援活動を開始しました。
裁判前の打ち合わせ、事前集会などを行い、学習を深め、住民の意思統一をはかり裁判闘争をたたかいました。
裁判では、新たな鑑定を実施したり、証人が出廷し証言しました。バークレー社の社長の証言や、自治会長や１号棟の住民へのバークレー社の代理人（弁護士）の質問から分かったことは３つあります。
一つ目は、バークレー社は団地の再開発をするにあたり、団地住民については、最初から追い出す予定だった事です。
二つ目は、バークレー社は最初から、団地の１号棟の住民から追い出し、その後に２・３・４号棟の住民を追い出す計画だったことです。
三つ目は、バークレー社は、老朽化している団地に残っている住民がおかしいと思っている点です。バークレー社の言い分は、危ない団地から出て行くのは当たりまえ、さっさと出ていけです。全く自分本位の考え方で、老人世帯が多く、出て行きたくても出ていけない事情があることについて、配慮がありません。
住民側の意向は、再開発を前提に団地を購入したのだから、バークレー社は、団地住民に仮移転を行い、再開発を行った後に、希望する団地住民には、再入居させることですし、そのことは、協定書に明記されています。
少ない年金で暮らしている一人暮らしの団地住民は、新しい引っ越し先は家賃が高すぎて生活ができない、保証人を求める賃借物件では、保証人を探せないから難しい、古島団地の利便性よりいいところはないなど、引っ越し先を探してみたけれど、それぞれの理由により、今の古島団地に残ることにした皆様です。バークレー社に追い出されると行くところがなく、ホームレスになるしかありません。こうした理不尽なことを、バークレー社の暴挙を認めるわけにはいきません。
2012年３月28日、一審那覇地裁の判決では、住民の主張を一部認め、「賠償については、同社が財団法人郵便貯金住宅等事業協会から引き継いだ住民との賃貸借契約上、「可能な限り現入居者らの再入居を前提に再開発を進め、困難であれば内部事情を住民に説明する義務がある」と指摘。2007年５月以降、住民に内部事情を具体的な資料で十分に説明せず、同社に「朽廃で終了する前の契約に基づく信義則上の義務違反がある」とし、バークレー社の違法行為に対し、１人につき40万円の支払いを命じました。
明け渡しについては、専門家の鑑定意見なども踏まえ、倒壊の危険性が著しい建物で建て替え以外に修繕できず、社会的、経済的効用を失ったと認定。同社と住民間の各賃貸借契約は、「建物の朽廃で終了した」と判断しました。
住民側と住民側代理人の金高望弁護士は「再入居の義務や住民への説明不足で違法と認めた判決の意義は極めて大きい。住めない状態まで放置した会社の責任は重い」と指摘、高等裁判所に控訴し、裁判をたたかいながら、今後、バークレー社が、協定書を守り再開発するよう、県や県議会、那覇市や那覇市議会へ行政指導を求める考えを示していました。
裁判所は、バークレー社側代理人に対して、裁判による解決より和解協議を行うよう、当事者に即しました。裁判所の判断としては、住民を追い出す裁判が、社会の公序良俗に反する可能性が高いため、法に基づく判断より、当事者間で話し合いにより解決することを望んだと考えられます。
それにもかかわらず、バークレー社は、１号棟裁判を控訴するとともに、２号棟住民への追い出し裁判を起こし、また、３号棟、４号棟の住民に対しても、追い出し裁判を起こしました。
再開発をしないで、住民を早く追い出し、県民の財産であった古島団地を、第３者に高く売りたいという狙いが考えられます。
裁判所は、和解協議を即しましたが、バークレー社は、あくまでも裁判での決着をめざしたために、2013年３月の控訴審判決では、バークレー社に対して、老朽化しているとはいえ、朽廃状態ではないので、バークレー社は住民１世帯当たり50万円の立ち退き料を支払い、それを受け取って住民は建物を明け渡すよう命じました。バークレー社は、最高裁に控訴をしました。住民側とともに、考える会も最高裁判所で継続してたたかうこととなりました。朽廃ではなく、まだ、住み続けることができる古島団地において、バークレー社が、すぐに建て替える予定もないのであれば、明け渡しを認めない判決もあり得ます。なぜなら、バークレー社が「建て替えを前提としないで、住民を追い出す」裁判だからです。人権をキーワードとした場合に、他の明け渡しの前例となるだけに、慎重な審議が必要だったと思います。また、裁判所の判決で、立ち退き料の支払いと引き換えに建物の明け渡しを認めることもありますが、この種の判決は、立ち退き料の支払いを強制するものではありません。判決で示された立ち退き料の支払いをして建物の明け渡しを受けるかどうかは、賃貸人側の判断によるとの解釈が成り立ちます。公営住宅で、家賃滞納により、明け渡し裁判と強制執行については、借家人に非があるために、あり得ると思いますが、古島団地の場合は、借家人に非があるわけではありません。
裁判は、いつ最高裁判決が出てもおかしくない状況でしたが、最高裁判所が、一審判決と二審判決を慎重に精査し、法律に基づいて、時間をかけて判断しているものと思われ、なかなか、判決は出ませんでした。そうした中、2014年４月に、バークレー社から和解の提案があり、それについて住民説明会が４月28日にありました。説明会の中で、和解条項が説明され、古島団地住民とバークレー社は、裁判所立ち合いのもと次の確認をもって双方和解しました。
（和解協議書の中から抜粋）
１ バークレー社は、古島団地の再開発を行い、住民には優先的再入居の機会があるとの期待を抱いた事情を理解し、被告に対し、この期待に沿えなかったことを陳謝する。
２ 賃貸借契約が和解成立日をもって終了したことを確認する。
３ 建物の明渡しを平成27年４月末日まで猶予する。
４ 本件建物を明け渡したのと引き換えに、バークレー社は、解決金として金●●万円支払う。
５ 住民は、速やかに本件建物を明け渡すよう努力し、バークレー社は転居先探しに協力する。 |
長かった、裁判闘争も、一応の決着を見ました。
8. 今後の課題
バークレー社と団地住民の和解は成立しましたが、根本的な課題は解決されていません。古島団地には、高齢などを理由に、出ていきたくても出ていけない事情のある世帯が残っています。強制執行で追い出された住民は、立ち退き料をもらったとしても、行き先のない住民は、ホームレスになるしかありません。
県に対しては、バークレー社を指導するとともに、郵住協が解散時に県に寄付した剰余金を、現団地住民の福祉に使うよう求めます。また、那覇市長に対しては、郵住協の解散時に理事をしていたことを考慮した対応を今後も求めていきます。
課 題
1. 年老いた団地住民の移転場所の確保
一人暮らしの老人にアパートを借りるとしても保証人もいなければ貸すところもありません。
バークレー社は、転居先を探すといっても努力義務でしかありません。
郵住協の解散時の状況から、那覇市については、市営住宅への優先、県については、５億円の剰余金を家賃保証などに活用する政策を提起していきます。
生活保護の相談など、那覇市としてできる福祉サービスも求めていきます。
2. 団地跡地の再開発はどうするのか
那覇市の北の入り口であり、国道330号線、環状２号線、モノレール古島駅と、交通の利便性に優れた一等地である古島団地の再開発事業は、今後の大きな課題です。
バークレー社が再開発する能力がないのであれば、それをどうするのか、街づくりの観点から、政治・行政の関与が求められます。県や市が関与した再開発事業を行うことを求めます。
那覇市としては、那覇市民会館の建て替えを優先し、そのつぎに市立病院の建て替えを考えているようです。そのときに、那覇市民会館や市立病院を古島団地あとに建て替えてはどうでしょうか。一括交付金を活用したいろいろな事業も考えられます。
街づくりの観点から、今後も市職労として対応していきます。 |
